高雄房市交易熱區 由北漸往南移
高雄市政府地政處公布11月建物買賣移轉棟數，共2,251件，與10月相較持平，其中三民、左營、鼓山區交易量最大，分別達486、399及369件。 {ad-優質推薦:房屋,  台灣租屋網,  法拍屋,  中壢房屋)
住展房屋網總監陳韻如表示，今年下半年高雄房市表現平平，第三季受到傳統農曆七月及風災影響，交易量小幅萎縮，呈現淡季反應；10月後進入第四季傳統旺季，交易量才逐漸回穩上升，愈接近年底買屋潮愈旺盛，預估第四季表現應該都不錯。東森房屋,八德房屋,三重辦公室租售,三峽不動產,土城房屋租賃,
11月各行政區交易量漲跌幅差距大，表現向來搶第一的鼓山區，11月交易量為369件，比10月減少將近一成。陳韻如表示，近2、3年來鼓山區新成屋推案量持續增加，交易量減少顯示需求市場已略顯疲態，但還是要持續觀察一季至半年，才能了解是否交易重心已經逐漸南移
若以區域來看，11月交易量以小港區增幅最高，11月建物買賣移轉棟數為129件，比起10月110件增加17.3%，三民、左營區交易量列於第2、3名，月增5.9%、4.2%。
陳韻如表示，2009年高雄房市買氣，一直處在等待利多實現的尷尬，時間一拉長，訊息效應便會疲軟，例如高單價高總價豪宅的推案，一直都在延宕中，顯示高雄大型建商對景氣仍持觀望。
11月整體買氣又比10月為佳，反應傳統農曆七月諸事不宜的禁忌，對高雄房市仍有影響，因此第四季相對比較顯得成交較佳。{ad-優質推薦:士林房屋出租,士林工業廠房租售,中和不動產,內湖房屋租賃,天母房屋出租,}
資料來源：住展房屋網

投資都更屋 先看容積率
都市更新可以讓房價翻漲好幾倍，不過想要老屋變金屋，除了地段要好外，土地的容積率也相當重要，因為不同的容積率，都更後所分配的坪數面積也不同。{ad-優質推薦:房屋,   租屋)
■　商業用地 容積率較高
房仲業者表示，想要投資都更屋，就要挑選容積率越高的土地區分，容積率越高，改建之後的面積也越高，假設「商一」土地的面積為200坪，建蔽率是55%、容積率是360%的話，可蓋出720坪的樓板面積。{ad-優質推薦:桃園商用不動產,  桃園商業不動產,  桃園公寓,  桃園別墅,  桃園豪宅,  }
但是如果土地區分為「商四」用地的話，就有800%的容積率，與「商一」相比，就多出880坪的樓板空間，住戶可以分配到的面積比例也越多，所以想要投資都更屋的話，盡量選擇容積率越高的土地區分。
■　地段精華 仍是關鍵
除了之外容積率之外，投資都更屋還要注意地段、屋齡、樓層數、土地持分等，尤其地段要精華，像是日前就有銀行業者與住戶合作改建，由於地段精華，房屋改建後房價翻漲一倍多。目前像是中正、中山、松山、大安等區，都是相當不錯的投資地點。
另外，屋齡越老舊都更的機會越大，像是老舊公寓就是很不錯的投資標的，因為公設少、土地持分高，都更整合也比較容易。{ad-優質推薦:桃園土地買買,  桃園工業不動產,  桃園工業用地,  桃園工業廠房出租,  桃園工業廠房租售,  }
資料來源：【網路地產王】

內湖線房價 衝高3成
捷運內湖線即將通車，沿線商家人氣大增，周邊新成屋的看房屋人潮也增加，但近2周真正下手買屋的民眾卻不多，因為沿線新成屋房價已飆到歷史高點。房仲業者表示，最熱門的3房加車位產品，新屋總價落在1700~2200萬元，換屋族若想沿著內湖線買新屋，自備款至少500萬元。
永慶房屋首席顧問葉國華表示，捷運內湖線貫穿內湖科技園區，通車後確實吸引部分企業從市中心移往內科，所以內湖房市不會在捷運通車後「利多出盡」，反而因持續引入的就業人口，支撐購屋需求。永慶房屋內湖店店長范綱誠就說：「內湖房市目前屬於賣方市場，賣方價格抬的很高，跟買方價格認知差距大，較難成交。」 {ad-優質推薦:高雄房屋資訊,高雄不動產查詢,學生上班族高雄租屋資訊,台灣租屋網}
捷運內湖沿線銷售中的新成屋建案僅約5件，業者都感受到「來人多、但出價意願低」的市況，只要在捷運站1公里以內的個案，每坪開價46~65萬元不等，就算是14坪小套房，總價也要888萬元，自備款3成就要270萬元，即使距離捷運站步行約15~20分鐘的「綠之湖」與「雙璽」，自備款2成、也要280萬元。
范綱誠說：「台灣房屋新成屋房價已經漲3成以上，因此區域客都買不下去，大多是外來客購買。」外來客最喜歡3房加車位的新成屋，總價約1700~2200萬元，自備款至少要500萬元。
由於內湖線新屋總價過高，自備款動輒突破百萬元，不少首購型買方，掂掂自己口袋後就打退堂鼓。
喜歡到處看屋、在建設公司工作的陳先生就說：「現在投資內湖新成屋很難有獲利空間，要自住我寧願買老公寓。」 {ad-優質推薦:想找高雄房屋買賣資訊,快來看美美的高雄店面出租,優質高雄房屋仲介業者}
上海銀行消金部主管說，銀行針對捷運1公里內的房屋都有提供成數較高的貸款，應可貸到8.5~9成，降低自備款門檻。
文章來源：蘋果日報

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楊梅火車站後站 別墅500萬起
桃園縣楊梅鎮周邊有多座工業區，吸引不少外來就業人口，形成支撐房市的穩定客源，由於楊梅火車站後站重劃區生活環境良好，住家棟距寬敞，形成低密度別墅住宅區域，單坪成交價維持8~10萬元，總價500萬元即可買3~4樓別墅。
楊梅鎮以火車站前站為主要商圈，商業中心集中在大成路、新成路、楊新路與中山路，前站多2~3樓店住透天產品，由於具店面價值，雖屋齡老舊，總價仍達2000萬元，出租效益高，釋出量少。
前站商圈因屬老舊社區，新建住宅多已外移，以楊梅火車站後站重劃區為主，因地方政府正規劃進行前、後站打通工程，並規劃人行天橋、地下道，預定2009年1月發包，完工後，前後站之間的連結將由目前的5~10分鐘車程，大幅縮短至3分鐘以內，可有效促進後站的發展。
後站重劃區目前發展為純住宅區，區內腹地廣大，主要範圍包括梅高路沿線，以及新梅一、三、五、七街等，因距離鐵道較遠，生活環境安寧，產品以透天別墅為主，總價500萬元即可購買3~4樓中古透天。新成屋案「墅位學堂」規劃4層樓連棟透天社區，總價590萬元起。
新梅六、八街與金德路，將來規劃前站貫通計劃的車道行經，雖然便利，但距離鐵道較近，臨路、低樓層產品要注意落塵、噪音問題。大樓建案「觀天下」樓高14層樓，即成為重劃區內的指標建物，訴求面金德路，未來有捷運紅線結合楊梅火車站地下道計劃，產品採3房規劃，開價每坪9.5萬元。
東森房屋楊梅中山加盟店店長潘志威表示：「楊梅地區被中壢、竹北2大都會區包圍，且交通條件不錯。」除了火車站外，楊新路上有新竹客運開往桃園、新竹與台北，經梅高路轉高獅路可連接中山高幼獅交流道、台66線東西向快速道路，車程6分鐘可達幼獅工業區，不少工業區內的員工在此購屋。
台灣房屋楊梅直營公司業務副總彭源友指出：「後站重劃區發展近5年，自3年前推案量大增。」因鄰近火車站商圈，區域範圍廣大，流通物件以別墅為主，總價約550~650萬元，單坪價格約9萬元，由於重劃區內環境差異不大，並無太大價差。
除別墅產品外，建商因購屋需求增加，開始有大樓產品推出，但是區域內的西楊梅重劃區內，目前生活機能仍不完整，日常採買仍仰賴前站商圈，梅高路上則有兒童公園、小型壘球場，可供休憩之用。
資料來源:蘋果日報

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桃竹 4大潛力區段房價500萬起
200萬元優惠房貸政策若順利於明年初執行，對於房屋單價低，且買氣相較於台北縣、市疲弱的桃竹地區而言，更是項大利多，包括桃園市中正藝文特區、中壢市海華特區、新竹市竹科周邊，以及竹北市高鐵特區等，4大最具發展潛力的區段，為專家一致推薦的購屋首選。
依據主計處桃竹地區20~39歲的戶長，每月家庭所能支配所得調查，桃園縣平均每月家庭能支配所得為8.1萬元、新竹縣7.9萬元，新竹市因有科學園區的高收入族群支撐，可達9.7萬元。
再根據房貸佔每月家庭可支配所得3成的比例計算，桃園縣民眾所能負擔的房貸落在每月2.4萬元、新竹縣2.3萬元、新竹市近3萬元，最後再以8成房貸回推，桃竹地區的購屋族，可鎖定總價500~600萬元的房子。
台灣房屋桃園直營公司桃園區總經理古兆憲建議，首購族購屋最好將交通便利性、轉手性與生活機能一併考量，尤其是轉手性；若房屋的保值性較差，將會影響轉手性與房價，桃竹地區的首購族最好能加購車位，可提高轉手性，原因是桃竹地區的購屋民眾，對於住宅是否附有車位相當重視。
古兆憲指出，目前大桃園地區就屬桃園市中正藝文特區與中壢市海華特區，為最具發展潛力的區段，建議首購族以選擇這2區的新建案為優先考量，從中找尋適合自己的產品，若區內沒有符合標的，則建議往特區周邊尋找，切勿貪圖便宜房價，而往非潛力區段購屋，將會影響轉手性。
古兆憲表示，中正藝文特區有「桃園信義計劃區」之稱，近來新推案集中，為桃園市人潮聚集的新興商圈，生活機能各方面完備，加上有主要道路中正路通過，交通便利性佳。
目前中正藝文特區適合首購族的新成屋，行情約每坪15~17萬元，屋齡5年內的中古屋每坪13~15萬元，至於中壢海華特區，新成屋行情則為每坪12~13萬元、屋齡10~15年的中古屋，每坪約10~12萬元。
住商不動產新竹園區加盟店副總陳宏輝表示，一般來說，首購族需求的產品，多為坪數25~50坪的2~3房，總價約500~600萬元，而新竹最具發展潛力的地區，當屬新竹市公道五路一帶，以及鄰近的竹北市高鐵計劃區。其中，公道五路因交通便利性佳，包括中山高與北二高交流道，以及68號東西向快速道路，均以此路段連結，加上靠近清、交大學區，且可經慈雲路快速連通新竹科學園區，房價保值性也高。
資料來源:蘋果日報

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留意地段 低利 議價 購屋3原則
房市發球權回到買方，不少自住客利用此時進場看屋，就連看似遙不可及的台北市大安精華區周邊，都出現每坪45~46萬元的中古屋。房仲業者建議，現在利率已回到2004年低點，自住客不妨把握低利條件、留意地段與積極議價3原則，找到自己理想屋。
房市進入盤整期，對於自住客而言，在許多投資客出現資金壓力之際，議價空間相對變大；其次利率已回到2004年以前的水準，再搭配政府各項優惠房貸方案，減輕首購族或換屋族不少負擔。全國不動產董事長葉春智說：「民眾除了自己看屋，也可以找住家附近的仲介幫忙物色拋售物件，節省力氣。」
葉春智表示，2009年3大都會區房市將是「個別產品」、「個別地區」各自表現的一年。以台北縣市為例，內湖線、南港東延段、環狀線及機場捷運線4條捷運線上是保值性較強的區域，甚至內湖與南港東延段有可能在通車的刺激下，不跌反漲。
至於台中地區，兩岸直航後的台商回流效應不容忽視。葉春智說：「豪宅仍是主角；一般住宅區目前仍供過於求，未來1~2年，變化仍不大。地段上除了7期重劃區，開發較早的經國園道生活圈與8期保值性較佳。」
高雄以捷運紅、橘線沿線為主；其中兩條線交會的美麗島站，生活機能完善，成屋每坪多在10萬元上下相對偏低。紅線凱旋站、獅甲站到三多商圈站，仍有高雄軟體園區發展題材。橘線的文化中心周邊，除了有大片公園外，還有明星學區加持，是傳統的名宅聚落，生活氣氛最好。
資料來源:蘋果日報

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中和第3季房市成長25%
台北縣各地建物買賣移轉數持續萎縮，以中和及新莊表現最好。中和市聯外交通條件改善，加上工業住宅交易熱絡，第3季建物買賣移轉數達4112件，較上季成長25%，比去年同期還增加將近1倍；新莊則坐擁交通建設與副都心利多，成交量2421件表現亦不俗，較第2季成長14.7%。
中和第3季房市有別以往，成交量逆勢成長。北縣地政處陳玟君解釋：「這與交通設施改善、工業住宅買氣受激勵有關。」由於特一號快速道路錦和路口下橋匝道已於9月通車，配合雙和醫院營運，紓解主幹道中正路周邊車流；加上為解決南勢角塞車問題，將興建北二高上下匝道，提升對中和房市認同度。
日前喧騰一時的工業住宅事件，在縣府繳交回饋金、代金並變更都市計劃為住宅區後，附近工業住宅成交量也轉趨熱絡；另有部分大型建案同時辦理過戶，也是成交量逆勢成長的原因。
陳玟君指出，新莊的副都心、頭前重劃區持續進行公共建設，加上中港大排「河廊改造」案工程在9月19日完成決標，對區域房市信心具加分作用。 地政處觀察，上新莊地區生活機能完善，且多項重大建設利多支撐，房屋銷售表現較佳。
資料來源:蘋果日報

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桃園房市五大特區 正夯
兩岸關係政策鬆綁，國內房市景氣展現「馬上」就好的熱絡看屋氛圍。沉寂好一陣子的桃園房市，在具有桃園機場國門的交通優勢，及政府宣佈桃園航空城利多後，房產交易詢問度及買氣人潮大量湧現，其中以中正藝文特區、大有特區、縣府特區，因生活機能與交通便利完善，最受購屋族喜愛。
華邦廣告總經理黃智明表示，考量交通便利性外，良好生活機能是購屋族群不變的選擇；而縣府、大有、中正三個特區，具有都市重劃、生活機能、優勢學區、人文素養、社區管理等優勢，是目前桃園當地與外移中高收入購屋族群的首選。另外，南崁及青埔高鐵特區，分別擁有近台北與機場交通優勢，青埔則有高鐵加持，未來性的發展遠景也特別受到青睞。
桃園房產市場幅員廣大，購屋族群雖特別偏好規劃完善的新興特區，但依各類需求購買的族群，選擇差異性也很多元；縣府特區每坪行情約15-17萬，由於鄰近桃園縣政府，選擇優質學區的白領人士及個人專業服務的構成份子居多。
大有特區每坪行情落在12-14萬，年齡層較輕，以吸引台北客層為主，百貨商圈、文化中心、社區聚落強調桃園新天母為訴求。
中正特區為新開發區域，購屋行情每坪約16-21萬，建築外觀與都市未來發展性較強，屬於新移民人口選擇。
南崁區域離機場近，機場從業人員及周邊服務與台北交通往返便捷，一般住宅約12-14萬，頂級豪宅平均單價約20-25萬。
青埔地區雖短期市場尚未成熟，未來性及想像空間較為豐富，透天行情約800-1,000萬不等，但具有高鐵優勢，目前以台北及桃園當地投資民眾居多。
此外，鄰近距離桃園機場的林口及三峽地區，建商看好地利之便與土地成本取得相較便宜，開發出的個案產品價格相較北縣市偏低，也逐漸成為購屋民眾的選擇標的。
資料來源:經濟日報

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都更再釋利多 10年內推200案 投資逾2兆
政府推動都市更新再釋利多。營建署長林欽榮昨天說，除了金磚四案及新竹、嘉義六大指標案，今年要再選出兩百件都市更新案，總投資額超過兩兆元，在十年內陸續公告推動。
行政院去年推出四大都市更新指標案，被房地產業者形容為「四大金磚」，包括基隆火車站、北市華光社區、南港高鐵沿線以及台鐵舊高雄港站及臨港沿線；目前除華光社區外，其餘三案都已完成地目變更，加上新竹火車站及嘉義兩個都更案，今年可望完成招商。
林欽榮表示，今年還會提報十到十五個指標案，雖然規模沒有金磚那麼大，但也具指標意義，目前台中體二用地、彰化台化工廠旁國有地、宜蘭及彰化後火車站，都可能是下一波的都更指標區。
林欽榮說，光是都市更新不夠，還要做「都市再生」，尤其是製造業外移騰出的空地，都應該要推動資產活化，不是只把地拿去賣錢；經建會今年四月要成立「台灣都市更新公司」，資本額初估最高六十億元，行政院國發基金可能投資廿四億元，有了特許公司後，「不會都市更新喊得嚇嚇叫，卻沒有推動工具。」
林欽榮也說，都更不只需要金磚，還要有「金質、銀質」等規模較小的案子。營建署預定今年選出兩百件都市更新案，總投資額超過兩兆，這兩百個都更案主要位於水岸、捷運站、車站附近，屬於「策略性可高度再利用地區」的案子。
林欽榮指出，今年營建署與英國經濟文化代表處合辦都市更新培訓，要引進英國的都更經驗，展現積極推動都更的決心。
資料來源:聯合報

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台北車站以北 汐止站 挾捷運化價揚
台鐵今年8月1日起，從基隆到中壢全線可使用悠遊卡付費，縮減鐵路通勤族的購票時間，且任何車種皆可搭乘；近年台鐵極力推動捷運化，新增車站與區間車班次，到台北幾乎不用先看班次表，沿線共19個車站中，以樹林與汐止車站周邊房市受惠最大，吸引民眾「沿鐵路購屋」。
今年是台鐵的新紀元，除基隆到中壢全線可使用悠遊卡外，南港至松山車站的鐵路地下化工程，也預計在9月20日半夜，將列車轉換至地下跑道，隔天與新南港車站同時啟用，正式進入地下化年代。
鐵路消失意味著地面交通更順暢，且新增公園綠帶、改善環境，南港與松山火車站的BOT案，皆由潤泰集團開發，預計引入商場、辦公室、旅館，更是南港與松山區域發展的指標，鐵路兩旁的公寓或大樓，早已反映地下化利多，近年房價漲幅驚人。
住商不動產台北南港加盟店吳愛珠表示：「鐵路周邊有些公寓，是商業用地的土地，已有不少建商商談改建，但屋主的價格很硬，甚至新大樓已開價每坪50多萬元。」
原面鐵軌受到火車行經的噪音影響，房價應該比較低，但住商不動產台北八德加盟店店長蘇金城表示，幾年前就有建商主打地下化後，鐵軌變成綠帶，面軌道戶的價格反而高出一般戶別每坪5萬元，例如松山區「LV288」套房社區，房價已先反應，現在真的地下化了，價格反而沒有動。
火車站周邊房價在松山區來說仍較低，因目前捷運施工，房價還有上漲空間。 汐止則為台鐵捷運化政策下，受惠最大的區域。去年底啟用的汐科站周邊，則成為當地最新的購屋熱門區段，甲士林建設投資興建的預售案「甲山林天廈」，一舉將汐止開價拉抬至3字頭，讓連帶緊鄰在旁的「宏國大鎮」中古大樓社區也受惠，每坪上漲1~2萬元。
住商不動產汐止大同加盟店襄理陳威助表示：「台北人除了遠行，搭火車的機會不多，且對於台鐵有經常誤點的印象，比較沒有信心。」受台鐵捷運化吸引而前往汐止看屋的民眾，常常看屋完會特地走到火車站搭火車回去，實際測量步行到火車站與搭乘火車的時間，甚至會刻意在上下班時間搭乘計時。
汐止以價格便宜取勝，未來如果捷運南港延伸線或內湖線南港展覽館通車，坐火車可直接轉搭捷運將更方便，現在汐止人都還要搭公車到捷運昆陽站轉乘，未來火車轉搭捷運將大幅縮減通勤時間，除了汐科站外，台鐵預計再新增樟樹灣站，但卡在預算與土地取得不易，最快還要1~2年才會動工。
至於南港，雖然房價已被炒高，但不少屋主預計要等到南港捷運通車後再出售，相對價格沒有修正的跡象；而位於基隆七堵區的百福車站，為火車到基隆的第1站，鄰近的百福社區為重劃後的地區，社區整齊劃一，房價更是親民，新大樓每坪僅14~15萬元。
資料來源:蘋果日報

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